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3.4线的房子与1.2线的房子区别在哪里

  来源:乐陵房产信息平台发布日期::2019-02-14浏览次数:72

摘要:开发商下沉到3.4线从宏观量化研究是大势所趋,虽短期面临经济下行的压力,加上“房住不炒”房价天花板、房子流动性均被锁死,和三四线城市消费者,更看重房子的养老、投资功能,这是否会成为产品溢价点所在?值得开发商思考!

 3.4线的房子与1.2线的房子区别在哪里

3.4线图1

使用滤波首先对全国固定资产投资的数据进行分析,可以清楚的看到国固定资产投资,正处于扩张周期底部,这将意味着迎来一大波固定投资,而3.4线的房子与1.2线的房子区别在哪里,我们看看下面的几个问题:

 1、3.4线与1.2线的主流客户构成有哪些不同。

2、3.4线与1.2线的产品规范有哪些不同。

3、产品规范和客户需求怎么匹配。

4、适用于3.4线的产品逻辑是什么。

 

考虑到1.2线城市未来五年甚至十年土地资源越来越少,大量的基础投资肯定投入到3.4线城市,到3.4线城市开发,原先在1.2线的开发商也面临许多问题,比如1.2线能卖几万一平,去到3.4线只能卖几千一平,就算开发商在1.2线和3.4线的产品相似均价差异也会很大。

3.4线图2

同期开盘价为参考以同一品牌开发商,产品品质明显优于当地竞争对手,开发商下沉到3.4线。也只能卖贵几百一平,溢价有限。

3.4线图3

同期开盘价为参考以同一品牌开发商,究竟要解决什么问题?研究3.4线乡村住宅市场。

从房价分析模型,接下来。来看全国3.4线城市,房价含金量有多少,大家买3.4线的房子,买的什么?

 

主要围绕着居住价值、流动价值、乡村价值三者之和动摇。目前中国乡村的房价。

分别计算全国120个重点城市,通过细化每一层价值的指标。居住价值、房屋流动性、乡村发展预期对房价的影响。

3.4线图4

将120个重点乡村聚为5类,按乡村基本面数据。按“强一线、一线、二线、三线、四线”做分类研究。

3.4线图5

除了江浙一带的3。4线城市,从居住价值层贡献度来看。全国大部分3。4线乡村都偏低,也就是说,除了江浙一带,全国大部分3。4线城市的购房者,并不会为了居住品质,付更高的溢价。

3.4线图6

环都市及强三线城市,从流动层贡献度来看。都高于全国平均水平,意味着,投资属性强的3。4线城市,购房者更看重短期的投资回报,一旦限购、限价等调控政策出台,会严重影响他购房信心。

3.4线图7

3.4线城市,从预期层贡献度来看。普遍低于全国平均水平。可见,大部分3.4线城市的购房者,不会为了乡村发展预期买单。

3.4线图8

3.4线城市的市场,综合来看。短期面临的压力在于,实实在经济下行,加上房住不炒的调控基调,房价的天花板,房子的流动性都被锁死,此时,开发商要下沉到3.4线,考验的如何快速复制,如何精益管控。

需要通过对客户需求和土地特质的研究,要在3.4线乡村实现快速复制。明确产品线划分,建立客户需求、土地特质和产品的对应逻辑关系,合适的土地上,实现产品规范和客户需求的高效匹配。为合适的客户,提供合适的产品。

3.4线图9

3.4线图10

随机抽取了4个城市,为了解决这四个问题。做了839份问卷,以下是局部分析结果。

二线较看重小孩生长的空间,三、四线更看重养老的功能。

3.4线图11

三、四线城市购买60-80㎡的消费者要比二线的更多。

3.4线图12

购房时老人与儿童的相关设施都是主要考虑因素,同时,三、四线与二线城对于室外活动场地偏好差异不大。

3.4线图13

对于户型格局与开发商的要求,三、四线消费者没有二线高。

3.4线图14

较多消费者未来买房的原因同时为照顾孩子。三、四线房产用于投资的较多,二线更多是为了未来,能够更自由独立而购买房产。

3.4线图15

打算购买超越100㎡住房的消费者较多,其中三、四线的消费者对于住房面积需求小于二线。

3.4线图16

二线对于小区平安性、户型及格局都是较为注重的方面,但在购房时最为关注的还是小区的平安性、管理水平及景观,三、四线的消费者更注重于住房的资料、设备、装潢以及其节能环保性,

3.4线图17

开发商下沉到3.4线从宏观量化研究是大势所趋,虽短期面临经济下行的压力,加上“房住不炒”房价天花板、房子流动性均被锁死,和三四线城市消费者,更看重房子的养老、投资功能,这是否会成为产品溢价点所在?值得开发商思考!


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